Экспертиза строительных объектов на предмет их технического состояния, соответствия требованиям, наличия и причин разрушения — одна из разновидностей строительно-технических экспертиз. Она может назначаться в рамках уголовного или административного расследований, гражданского или арбитражного судебных процессов — в зависимости от обстоятельств дела и их правовой квалификации.

Наибольший процент экспертиз этого вида приходится на гражданские и арбитражные судебные разбирательства. Здесь назначение строительно-технической экспертизы осуществляется по инициативе сторон (преимущественно) или суда.

Истцы заинтересованы в производстве исследования в большей степени — заключение потенциально способно подтвердить их позицию и заявленные требования. Ответчики, как правило, становятся инициаторами экспертизы лишь при полной уверенности в своей правоте и понимании того, что заключение может стать самым сильным и убедительным доказательством в их пользу.

Назначение судом строительной экспертизы по своей инициативе встречается редко. В гражданских и арбитражных делах бремя сбора доказательств и доказывания лежит на сторонах процесса. И суд может быть прямо заинтересован в производстве исследования только в одном случае — ситуация по делу спорная, без экспертизы вопросы разрешить нельзя, и высока вероятность, что в отсутствие заключения эксперта обоснованность позиции суда по делу будет поставлена под сомнение, а решение успешно обжаловано и отменено.

Поводы для назначения экспертизы строительных объектов

Можно выделить четыре основных категории споров, по которым назначение строительной экспертизы на предмет технического состояния объектов, их соответствия требованиям и (или) наличия и причин разрушения считается необходимым:

Первая. Покупателем или заказчиком строительного объекта (например, нового дома, квартиры в новостройке, возведенной коммерческой недвижимости) предъявляются требования соответственно к продавцу или исполнителю строительных работ относительно наличия недостатков. В этих случаях назначение и производство судебно-строительной экспертизы позволяет решить вопросы о соответствии объекта обязательным требованиям (ГОСТ, СНиП, СП и прочим, обязательным для рассматриваемого объекта), а также проекту и условиям договора.

Вторая. Оспаривание производства вблизи строительного объекта каких-либо работ, которые оказывают или способны оказать негативное воздействие на объект: его техническое, функциональное, санитарное, эксплуатационное, эстетическое состояние и прочие значимые свойства. Например, проведение поблизости земляных работ, возведение строения (сооружения), проведение ремонтных работ, реконструкции, перепланировки в соседних помещениях и т.п. могут вызвать целый ряд негативные явлений. В зависимости от характера и условий работ, оказываемого ими влияния и степени воздействия могут произойти смещение грунта, смещение, деформация и разрушение конструкций, повышение уровня шума, снижение продолжительности инсоляции (увеличение времени нахождения в тени), изменение водоотвода и уровня грунтовых вод, «перераспределение» атмосферных осадков (скопление и отвод снега и дождевой воды), нарушение противопожарных, санитарных норм и пр. В перечисленных ситуациях необходимо ставить вопрос о соответствии объекта обязательным требованиям под воздействием изменений в его «окружении». Но не только. Помимо исследования технического состояния объекта требуется определение причин, условий, обстоятельств и механизма его разрушения, частичной или полной утраты объектом своих конкретных свойств. Все это и позволяет сделать строительно-техническая экспертиза.

Третья. Легализация самостоятельно (самовольно, без проекта, с нарушением проекта) возведённой постройки. При всех прочих условиях узаконивание строительного объекта потребует заключения эксперта о соответствии постройки обязательным требованиям, в частности требованиям безопасности и градостроительным нормам.

Четвертая. Признание спорного объекта аварийным, спорного жилого объекта – непригодным для проживания. По таким делам цель экспертизы – проверить (исследовать) объекты на прочность, безопасность и соответствие другим обязательным требованиям для подтверждения или опровержения аварийности или непригодности для проживания.

Техническое состояние строительного объекта и определение его соответствия обязательным требованиям — основной предмет исследования. Однако если есть нарушения требований, повреждения или разрушения, как правило, нужно исследовать и ряд других вопросов — в частности, о возможности, способах и стоимости устранения заявленных (выявленных экспертом) негативных явлений.

Спорные ситуации и пути их решения

Спорные ситуации могут развиваться по различным сценариям. Рассмотрим два типичных.

Некоторые оппоненты просто настаивают на своем мнении, на своей правоте, но не могут подтвердить свою позицию строительно-техническими познаниями. Если обе стороны действуют именно так — ситуация тупиковая, поскольку, хотят того спорящие стороны или нет, но любой строительный объект должен соответствовать установленным требованиям. Даже если удастся договориться, этот вопрос без специального исследования все равно останется открытым. Для решения спора недостаточно понимания сторонами проблемы на бытовом уровне, требуется грамотное заключение технического специалиста, а порой и нескольких специалистов разного профиля.

Вторая типичная ситуация — одна из сторон спора или обе сразу привлекают к проблеме «своих» строительно-технических специалистов. При таком подходе заключение одного специалиста может противоречить заключению другого, или ни одна из спорящих сторон просто не принимает выводы «чужого» заключения.

Проблема в том, что поскольку решение спора влечет, как правило, немалые материальные расходы или потери для одной из сторон (вплоть до сноса возведенных построек), то каждая из сторон хочет получить убедительное заключение специалиста в свою пользу. Поэтому у участников спора нет доверия к заключениям, представляемым противоположной стороной. Важным обстоятельством, помимо независимости, становится подтверждение специалистом (экспертом) своего опыта и квалификации. К этому также могут быть предъявлены претензии.

Разрешение спора на досудебном уровне возможно только при совокупности условий:

1. Стороны готовы договариваться и, как правило, идти на компромиссы.
2. К разрешению вопросов строительно-технического характера привлечен грамотный специалист (специалисты), которому обе стороны доверяют и готовы принять его заключение.

В идеале все договоренности сторон, сделанные специалистами выводы нужно оформить письменно. Иначе все останется только на словах, а в случае возобновления спора мало что можно будет представить суду в качестве доказательств достигнутого соглашения и его условий.

Второй вариант — обращаться за разрешением спора в суд. И здесь однозначно нужно как можно быстрее ставить вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. Производство исследования — это время. Пока не будет заключения — суд не вынесет решения. Лишние затраты времени способны повлечь убытки. К тому же, постепенно ситуация со спорным объектом, его свойствами может меняться, увы, как правило, в негативную сторону, увеличивая объем предстоящих затрат.

Назначение строительно-технической экспертизы

Порядок проведения строительной экспертизы мало чем отличается от экспертиз других специализаций и предусматривает:

1. Подготовку к назначению экспертизы, в частности выбор экспертной организации (эксперта), определение и сбор материалов для исследования, формулирование вопросов.
2. Составление и подачу ходатайства о назначении строительной экспертизы.
3. Вынесение определения суда о назначении строительной экспертизы.
4. Направление определения и материалов дела на исследование.
5. Производство экспертизы.
6. Получение заключения.

Подготовка к экспертизе

Подготовку к экспертизе желательно проводить совместно со своим профессиональным представителем (юристом или адвокатом). Он более компетентен в вопросах назначения и производства экспертизы. Кроме того, разрабатывая стратегию ведения дела, юрист лучше знает, в какой момент, для чего потребуется исследование и как использовать заключение в доказывании.

Инициатор экспертизы вправе сам выбрать экспертную организацию или частнопрактикующего эксперта-строителя. Допускается и обратный подход — определиться с такими организациями (экспертами), которым экспертизу поручать, по мнению инициатора, нежелательно. У юристов и адвокатов, специализирующихся на спорах, связанных со строительными объектами и недвижимостью, как правило, есть свой пул экспертных организаций (экспертов), в которых они уверены и с которым привыкли сотрудничать. Но это не означает, что сами истцы или ответчики не могут предложить свои кандидатуры.

Организация строительной экспертизы ее инициатором — это, прежде всего, сбор необходимых материалов и определение перечня вопросов для эксперта.

Необходимо определить, какая информация уже имеется в деле, какая — необходима дополнительно. Проще всего эту задачу решить во взаимодействии с экспертом.

Для решения поставленных вопросов ему потребуются исходные данные, которые он будет брать из представленных ему материалов (техническая, проектная документация на объект). Эта документация весьма объемная, и потребуется время на её сбор.

С другой стороны, не имеет смысла запрашивать все подряд. Лишняя документация эксперту ни к чему, поэтому перед подачей ходатайства в суд о назначении экспертизы и запросе технической и проектной документации целесообразно проконсультироваться у специалиста (эксперта-строителя), чтобы составить необходимый и достаточный перечень запрашиваемой документации.

Если запрос необходимых материалов не сделать заранее, то такой запрос будет вынужден делать эксперт, что увеличит срок производства экспертизы.

Вопросы эксперту

Список и содержание вопросов прямо зависят от того, для получения каких ответов нужно производство экспертизы. Каждый вопрос — это время, затраченное экспертом на изучение документации и на ответ, а время влияет на стоимость исследования. Поэтому нужно быть конкретным.

Ниже приведены типичные ситуации и вопросы по ним. Для правильного определения вопросов по конкретному делу целесообразно прибегнуть к консультации эксперта-строителя.

Примеры вопросов строительной экспертизы дома или квартиры при нарушении условий договора купли-продажи жилого помещения (иски о расторжении договора, снижении покупной стоимости объекта или безвозмездного устранения недостатков):

1. Имеет ли жилое помещение недостатки и каков характер их возникновения?
2. Имеет помещение или здание в целом недостатки объемно-планировочного и конструктивного решений?
3. Соответствует ли жилое помещение санитарным и противопожарным требованиям?
4. Соответствует ли жилое помещение требованиям к условиям комфортного проживания: освещенности, инсоляции, воздухообмена?
5. Возможно ли устранение недостатков?
6. Каковы объемы и стоимость необходимых ремонтных работ?
7. Какова стоимость жилого помещения или дома?

Примеры вопросов к эксперту по строительной экспертизе для определения нарушений норм и правил:

1. Допущены ли при строительстве жилого дома (иного строения) отступления от проекта и в чем они выразились?
2. Оказывает ли вновь возведенный строительный объект негативное влияние на существующие здания, сооружения или строения и в чем это выражается?
3. Соответствуют ли этажность, габариты, размеры жилой площади дома проектным?
4. Привели ли установленные отступления от проекта к увеличению по сравнению с проектной жилой площади дома, площади застройки, общеполезной площади, высоты дома?
5. Имеется ли техническая возможность устранения указанного негативного влияния, и какова стоимость необходимых для этого работ?
6. Соответствует ли возведенное строение действующим строительным, градостроительным нормам, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям?

Примеры вопросов строительно-технической экспертизы, которые могут быть поставлены для установления факта нахождения жилого дома в аварийном состоянии:

1. Является ли жилое помещение пригодным для проживания?
2. Создает ли жилое помещение угрозу для жизни и здоровья граждан?
3. Возможен ли капитальный ремонт жилого помещения по исправлению существующей ситуации?
4. Возможна ли реконструкция жилого дома в данной ситуации и целесообразна ли она?

Ходатайство о назначении экспертизы

Ходатайство в суд о назначении строительной экспертизы — процессуальный документ. При его составлении необходимо придерживаться определенных правил. Помимо стандартных формальностей (их можно почерпнуть из любого образца соответствующего ходатайства) необходимо указать:

1. Обстоятельства дела.
2. Для чего необходимо производство экспертизы, какие ответы она может дать, которые повлияют на правильное рассмотрение и разрешение спора.
3. Важные моменты, на которые нужно обратиться внимание суда и, главное, эксперта.
4. Материалы, которые следует предоставить эксперту (направить на экспертизу).
5. Вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом.
6. Пожелания относительно экспертной организации (эксперта), которой следует поручить производство экспертизы, или перечень организаций (экспертов), которым поручать исследование нежелательно.

Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы подается в суд, рассматривающий спор, или передается судье в рамках заседания. Как правило, судьи не возражают против экспертизы — это только на пользу дела.

Тем не менее, нужно хотя бы минимально аргументировать свою позицию. Более важно сделать акцент на тех обстоятельствах делах, материалах, условиях производства экспертизы, вопросах и прочих моментах, которые способны повлиять на экспертное заключение и в целом на исход дела.

Если ваши интересы представляет юрист (адвокат), подготовка ходатайства — его прямая обязанность. Но для уточнения важных моментов и согласования позиций целесообразно предварительно обсудить вопрос назначения экспертизы и прийти к общему мнению.

Определение суда о назначении экспертизы

Определение о назначении строительно-технической экспертизы — основание для ее производства. Как и ходатайство, определение — процессуальный документ. Его выносит судья, поэтому здесь инициатор экспертизы мало на что может повлиять.

Рекомендуется обязательно ознакомиться с текстом определения. Это необходимо, чтобы проверить, насколько в определении нашло отражение заявленное вами ходатайство, а если ходатайство заявила другая сторона — нет ли аспектов, которые негативно скажутся на вашей позиции по делу.

Если что-то вас не устраивает, необходимо обратить на это внимание суда. Аналогично следует поступить, если в определении о назначении строительной экспертизы упущено что-то важное, есть ошибки или спорные моменты.

При изучении определения нужно сделать акцент на обозначенные судом условия производства экспертизы. Это может быть очень важно. Например, суд вправе возложить на сторону (стороны) обязанность обеспечить эксперту беспрепятственный доступ к объектам исследования и (или) обязать провести работы, необходимые для обеспечения такого доступа (иногда требуется демонтаж каких-то элементов конструкций, земляные работы и т.п.).

Что делать, если с заключением экспертизы вы не согласны

Итак, заключение экспертизы судом получено, вы с ним ознакомились, и выводы вас не устраивают. Как правило, с экспертизой не согласна та сторона, чья позиция опровергнута заключением. Но бывает и так, что выводы эксперта не устраивают одну или обе стороны по другим причинам: в заключении есть неясности, не на все вопросы получены ответы, при исследовании не учтены важные обстоятельства, выводы идут вразрез с другими доказательствами и пр.

В ситуации, когда экспертное заключение выглядит не вполне ясным и понятным, стандартная практика — вызов в суд эксперта для дачи разъяснений. Вопрос решается подготовкой соответствующего ходатайства.

В ряде случаев «неясно и непонятно» — ошибочная субъективная оценка, причина которой — отсутствие нужных знаний. Неспециалисту определить «правильность» заключения строительно-технической экспертизы очень сложно.

В этой ситуации практически единственный вариант действий — заранее узнать в суде о поступлении готового заключения эксперта, снять с него копию для ознакомления и, представив копию заключения, получить консультацию другого эксперта-строителя.

Такой подход целесообразен во всех случаях: когда нужно правильно оценить заключение, подготовить обоснованное возражение или ходатайство о вызове эксперта в суд, а также решить вопрос о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Лучше проводить консультации со сторонним специалистом заранее, чтобы суд мог вызвать эксперта для дачи пояснений по заключению. Если при допросе выяснится, что сведения или документы, существенно влияющие на исходные данные, не были приняты экспертом во внимание, что исследование имеет недостатки, влияющие на выводы, то можно убедить суд назначить дополнительную (при представлении дополнительных материалов) или повторную (по тем же материалам) экспертизу.

Для проведения еще одной экспертизы потребуется подготовить ходатайство о назначении дополнительной (повторной) строительно-технической экспертизы. Просьба должна быть обоснована. Если необходимо дополнительное исследование, есть смысл просить назначить его проведение в той же экспертной организации (у того же эксперта), т.к. в этом случае экспертиза при тех же самых вопросах может быть дешевле, чем в новой организации (нет необходимости заново изучать все материалы).

Повторная экспертиза может быть произведена в той же экспертной организации, но тем же экспертом — нет. Это обстоятельство нужно учитывать, поскольку, скорее всего, на исследование понадобиться столько же времени, что и раньше, или даже больше.

Зачастую непосредственные участники судебного процесса очень плохо разбираются в вопросе назначения и производства строительно-технических экспертиз. Из-за этого допускается масса ошибок. В лучшем случае задачи будет решать юрист или адвокат, в худшем — будет попытка сделать, как получится.

Самый эффективный способ самому быстро разобраться, когда, для чего, как назначить экспертизу — проконсультироваться с экспертом-строителем. Сегодня это можно сделать онлайн, не выходя из дома или офиса. Консультации будут полезны и в том случае, если на экспертизе настаивает ваш оппонент. Вы заранее сможете узнать некоторые перспективы производства исследования, проще говоря — чего ждать от заключения и к чему готовиться далее по ходу процесса.