Раздел домовладений (недвижимости и земельных участков) в судебном порядке может предполагать как формальное («на бумаге») деление объекта на доли, так и реальный раздел с выделом доли (долей) в натуре. Если в первом случае все относительно просто, то вторая ситуация требует рассмотрения вопроса о технической возможности осуществить такой раздел.

Это связано с тем, что далеко не все объекты можно физически разделить и обеспечить при этом возможность полноценного автономного пользования долями. Яркий пример тому — раздел однокомнатной квартиры. С домовладениями (дом с земельным участком и постройками на нем) ситуация выглядит проще, но и в этом случае могут возникнуть проблемы. Мало физически разделить объекты. Нужно продумать, как наилучшим образом сделать это в строительно-техническом плане, учитывая нормативы и, конечно же, права и интересы сособственников.

Для разрешения указанных выше проблем и вопросов суды прибегают к назначению строительно-технической экспертизы.

В данном случае ее предметом будет исследование объекта с целью установления возможности его реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом, а также, если необходимо, разработка вариантов указанного раздела.

В обиходе такое исследование часто называют экспертизой доступности раздела недвижимости (домовладения) или определения порядка пользования квартирой, домом, участком. Все это является одним из видов строительно-технической экспертизы, которая может иметь и широкий (комплексная экспертиза), и узкий (одна определенная специализация) предмет исследования.

Назначение судебной строительно-технической экспертизы — компетенция суда. Но важная роль в этом принадлежит сторонам спора. Именно они, как никто другой, заинтересованы в определенном решении суда, а оно, в свою очередь, серьезно зависит от заключения строительной экспертизы.

Сложности раздела домовладений и выдела доли в натуре

Почему участникам спора так важно самим задуматься о назначении и производстве строительно-технической экспертизы?

Проблема в том, что практически не бывает строительных объектов (домов, квартир, хозпостроек, нежилых помещений и пр.), которые делятся точно в соответствии с обозначенными «на бумаге» долями собственников. Более того, выделенные при разделе части крайне редко имеют одинаковые потребительские свойства, пропорциональные соответствующим долям в целом объекте. Если бы все было легко и просто, разногласий бы не возникало в принципе.

Споры, касающиеся таких дорогостоящих объектов, как недвижимость и земельные участки, в большинстве случаев проходят тяжело. Когда же между участниками возникает недоверие, появляется ощущение несправедливого раздела или опасение оказаться в дураках, они не готовы и не хотят договариваться.

Поскольку доли, как правило, хоть чем-то, но отличаются, легко усомниться в справедливости раздела. В суд идут либо чтобы восстановить справедливость, либо чтобы пойти на принцип, либо чтобы раз и навсегда снять спор с повестки дня.

Назначение строительно-технической экспертизы может дать очень многое, не только определить возможность физического раздела имущества.

Эксперты ответят на вопросы о возможных вариантах раздела, перечне необходимых для этого работ, материалов и их стоимости. Они могут вычислить расхождения в долях, проверить соответствие долей сложившемуся порядку пользования и помочь в разрешении других вопросов, которые без экспертизы разрешить невозможно.

Назначение судом строительной экспертизы — необязательно, но если вы хотите поставить точку в споре — крайне необходимо.

Можно ли обойтись без суда и экспертизы?

Конечно же, можно обойтись и без судебной тяжбы — если вы готовы договариваться и, скорее всего, идти на компромисс. Но без экспертизы вы все равно вряд ли сможете урегулировать строительно-технические вопросы. Объясним почему.

Самый простой вариант разрешения ситуации — обсудить с другим собственником или собственниками ситуацию, определиться с разделом и обратиться к нотариусу, который оформит и удостоверит достигнутое соглашение.

Путем переговоров можно пойти и в том случае, если иск уже подан и судебный процесс в самом разгаре. Здесь просто понадобится поставить вопрос об утверждении мирового соглашения перед судом, а его решение позволит далее урегулировать все формальности на уровне регистрации прав и долей.

Не хотите сами заниматься правовыми вопросами — привлекайте юристов, которые и проконсультируют, и подготовят соглашение, и будут ходить вместо вас по инстанциям.

Но, как бы вы ни поступили, есть серьезный барьер — отсутствие или недостаток знаний, как технически осуществить раздел.

Дело в том, что любой строительный объект, как и его части, должен соответствовать установленным требованиям, нормам. Иначе невозможно вести речь о безопасности, о нормальной эксплуатации и даже о соблюдении элементарных правил пользования.

По этой причине ни нотариус, ни суд не утвердят соглашение, пока не будет подтверждена возможность реального раздела объекта — так, чтобы это не просто было технически реализуемо, но и отвечало строительным, санитарным и прочим нормам.

Производство строительно-технической экспертизы помогает и в том случае, когда вы принципиально договорились со второй стороной спора, но не понимаете, как лучше выполнить раздел, или опасаетесь что-то нарушить либо получить отказ в регистрационных действиях.

Заключение эксперта предоставит несколько вариантов реального раздела домовладения, квартиры или иного объекта, из которого можно будет выбрать наиболее предпочтительный и устраивающий всех. Не удастся договориться — вариант выберет суд, и придется с ним согласиться.

Резюмируя, можно сказать, что при реальном разделе недвижимости производство строительно-технической экспертизы требуется практически всегда. Исследование может быть проведено как в досудебном порядке, так и судебном. Если спор есть и разрешить его без суда нельзя, вопрос об экспертизе должен быть поднят как можно быстрее. Это не только сэкономит время, но и позволит, если инициативу проявите вы, прямо повлиять на заключение экспертизы и, соответственно, решение суда.

Действия сторон при назначении строительно-технической экспертизы

Схема действий при назначении экспертизы — единая для любой из сторон процесса и для любого вида экспертиз. Разница — в нюансах подготовки к производству исследования и вопросах для эксперта.

Подготовка к назначению экспертизы

При наличии у вас компетентного представителя (юриста, адвоката) вопрос назначения судебной строительно-технической экспертизы целесообразно согласовать с ним. Это упростит многие задачи.

Как правило, юристы, особенно специализирующиеся на разделе недвижимости и земельных участков, хорошо знают, когда и зачем нужна экспертиза, как к ней подготовиться и какие вопросы поставить. Если же вы действуете самостоятельно, рекомендуется либо самим разобраться в теме, либо, что намного полезнее и эффективнее, проконсультироваться с профильным экспертом.

На этапе подготовке к строительно-технической экспертизе важно понять, что может потребоваться эксперту, что из этого уже есть в материалах дела, а что нужно собрать дополнительно.

Для приобщения к делу дополнительных материалов необходимо направить в суд ходатайство. В зависимости от ситуации ходатайство может включать просьбу об истребовании судом определенных сведений или документов либо, если они у вас на руках, просто об их приобщении.

Для решения поставленных вопросов эксперту потребуются исходные данные, которые он будет брать из представленных ему материалов (техническая, кадастровая документация, документация на объект раздела).

Однако информация в представленных материалах может быть неполной или уже не соответствовать фактическому состоянию. Поэтому желательно предоставить в суд актуальную информацию о фактическом состоянии домовладения: о земельном участке (нужна обновленная кадастровая выписка, также желательна горизонтальная съемка земельного участка), о постройках на нем и их состоянии, об инженерном оборудовании домовладения и т.п. Это поможет эксперту лучше подготовиться к проведению осмотра и сократит время производства экспертизы.

Вопросы к эксперту

Все вопросы строительно-технической экспертизы, во-первых, должны соответствовать ее предмету, а, во-вторых, позволять вам получить ответы на интересующие и важные для разрешения спора вопросы.

Наиболее распространенные типовые вопросы эксперту при назначении строительно-технической экспертизы, которые ставят суды при назначении экспертизы при реальном разделе домовладений:

  • Возможен ли реальный раздел (раздел в натуре) домовладения?
  • Какие варианты раздела домовладения возможны?
  • Какие работы необходимо провести для каждого варианта раздела?
  • Каковы материальные затраты на переоборудование (стоимость работ и материалов) для каждого варианта раздела?
  • Каковы реальные доли собственников для каждого варианта раздела?
  • Каковы отклонения реальных долей от идеальных в стоимостном и натуральном выражении?
  • Какие варианты порядка пользования земельным участком возможны?
  • Соответствует ли сложившийся порядок пользования общим земельным участком долям в собственности?
  • Соответствуют ли имеющиеся при сложившемся порядке пользования земельным участком проходы и проезды, санитарные зоны требованиям строительных норм и правил?

Конкретный перечень вопросов, его содержание, формулировки могут различаться в зависимости от обстоятельств дела и задач производства строительно-технической экспертизы.

Ставить всевозможные вопросы не имеет смысла: это лишь затянет сроки проведения экспертизы и увеличит ее стоимостью. Нужна конкретика и понимание, что даст для хода и итогов судебного процесса ответ на тот или иной вопрос.

При назначении строительно-технической экспертизы вопросы эксперту можно (и нужно) формулировать в ходатайстве перед судом. И, кроме того, что также очень важно, можно задать конкретные условия или ограничения для вариантов раздела (например, обеспечить для каждого собственника отдельные входы, отдельные подъезды к участку, независимые коммуникации и т.п.).

Суд вправе задать такие условия и сам, но только если посчитает это значимым обстоятельством. Поэтому лучше не полагаться на судью и самим предлагать то, на чем нужно акцентировать внимание эксперта. Правда, опять же, все должно быть в меру.

Нужно помнить, что каждый вопрос и исходные данные для него — это время, затраченное экспертом на ответ, которое стоит недёшево. Чем больше условий и ограничений, которые необходимо учесть при разделе, тем сложнее может оказаться разработка вариантов раздела для эксперта.

Более того, возможна ситуация, что при учете всех заданных условий и ограничений раздел произвести не представится возможным, и сложнее (дороже) окажется реализация фактического раздела.

Как добиться назначения экспертизы (ходатайство)

Все просьбы к суду направляются посредством ходатайств. Поэтому для проведения исследования необходимо подготовить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Если трудно написать его с «чистого листа», можно воспользоваться образцом. Только не забудьте, что это — только ориентир. Содержание ходатайства в суд о назначении строительной экспертизы должно быть своим: описание дела, причины назначения исследования, доводы в пользу удовлетворения просьбы, вопросы к эксперту и пр.

При подготовке ходатайства стороны имеют право:

  • обращать внимание суда на наиболее важные, по мнению заявителя, моменты;
  • задавать условия и ограничения для предстоящего исследования;
  • заявлять о своем желании участвовать при производстве экспертизы (на осмотре объекта);
  • ставить свои вопросы для эксперта;
  • представлять с предлагаемыми вопросами дополнительные пояснения по составу домовладения (какие постройки входят, какие из них, когда и кем были возведены), по состоянию построек (какие постройки подвергались улучшению, какие обветшали и подлежат сносу) и оборудованию (какие коммуникации имеются и каким образом они проложены);
  • просить суд поручить экспертизу конкретной организации (эксперту) или не поручать исследование определенным экспертным организациям (экспертам).

Не надо игнорировать свои права. Чем больше вы дадите значимой исходной информации для эксперта — тем лучше.

Как правило, суды не отказывают в производстве судебно-технической экспертизы. Если ходатайство не поступило, они могут и сами назначить исследование. Но лучше не сидеть и не ждать, пока это случится, а проявить инициативу.

Определение о назначении экспертизы

Посчитав нужным производство исследования, суд выносит определение о назначении строительно-технической экспертизы. Это процессуальный документ, который является основанием для начала работы эксперта и устанавливает сроки подготовки заключения. Определение о назначении строительной экспертизы вместе с материалами дела направляется в соответствующую экспертную организацию или выбранному частнопрактикующему эксперту.

В определении помимо всех «формальностей» указываются:

  • обстоятельства дела;
  • описание спорного объекта;
  • поводы для назначения экспертизы;
  • условия (ограничения) для решения вопросов;
  • другие сведения, которые должны быть учтены экспертом;
  • отдельные указания для участников процесса, если требуется их обязать к чему-либо, например, не создавать препятствия для работы эксперта на объекте исследования, обеспечить доступ на объект и т.п.;
  • перечень предоставляемой документации (в том числе правоустанавливающей).

Эксперту запрещено самостоятельно собирать доказательства, поэтому он информационно ограничен теми материалами и сведениями, которые ему предоставлены, и теми данными, которые получит при осмотре (исследовании) объекта спора.

Вместе с тем, эксперты вправе запросить в суде предоставление дополнительных сведений (материалов) и могут это сделать, но, к сожалению, пользуются такой возможностью далеко не всегда.

Что делать, если заключение эксперта не устраивает

Такое встречается довольно-таки часто. Причем выводами может быть недоволен даже инициатор экспертизы, который, как ему казалось, все предусмотрел. Но, как правило, экспертиза не устраивает ту сторону, которая из-за заключения рискует проиграть дело либо не получить все, на что рассчитывала.

Среди возможностей, предусмотренных законом для участников дела:

  1. Обратиться в суд с ходатайством о вызове эксперта в заседание. Если при допросе эксперта выяснится, что сведения или документы, существенно влияющие на исходные данные, не были приняты экспертом во внимание, что исследование имеет недостатки, влияющие на выводы, то можно убедить суд назначить дополнительную (при представлении дополнительных материалов) или повторную (по тем же материалам) экспертизу.
  2. Подать ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы. Такая экспертиза проводится другим экспертом, но может быть проведена и в другой экспертной организации.
  3. Подать ходатайство о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы. Это исследование может проводить тот же самый эксперт, который занимался экспертизой первоначально.

Любые возражения против заключения эксперта должны быть обоснованными. Нельзя просто заявить о своем несогласии с выводами и на этом основании потребовать дополнительную или повторную экспертизу. Даже при наличии каких-то реальных поводов суды не любят дополнительные и, особенно, повторные исследования — это затягивает процесс. Поэтому нужно будет не просто обосновать необходимость в еще одной экспертизе, а сделать это очень убедительно.

Судебная строительно-техническая экспертиза — более чем весомое доказательство в спорах о реальном разделе домовладений и других объектов недвижимости. Но ее заслуга — не только в доказательственной силе. Исследование помогает снять сомнения в справедливости раздела, упростить и ускорить выполнение строительно-технических задач, выбрав наилучший вариант раздела. Чтобы все прошло гладко, важно хорошо подготовиться к назначению исследования, не пускать дело на самотек, участвовать в осмотре объекта, обращать внимание эксперта на важные моменты и в целом занимать активную позицию.

Если что-то в преддверии назначения экспертизы непонятно — консультируйтесь напрямую с профильным экспертом. Это убережет от множества ошибок и проблем, а главное — позволит успешно решить задачи, ради которых требуется получение заключения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Share This

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: